Das Eigenheim finanzieren

Wer beim Abschluss der Baufinanzierung clever vorgeht und im Vorfeld Kreditangebote vergleicht, kann viel Geld sparen.

Baufinanzierung

Wie Sie Ihre Immobilie auf ein sicheres Finanzfundament stellen

Auf dem Weg zu den eigenen vier Wänden ist die Suche nach einem Geldgeber, der einen Kredit bzw. Annuitätendarlehen bewilligt, die erste große Hürde, die ein Bauherr von Haas Haus nehmen muss. Dabei lautet die oberste Devise für eine sichere Baufinanzierung: Bleiben Sie realistisch und treffen Sie keine voreiligen Entscheidungen! Wer die Immobilienfinanzierung systematisch mit einem Finanzberater bzw. der Bank plant und diese auf seine Lebenssituation und persönlichen Bedarf abstimmt, stellt sein Fertighaus auf ein stabiles Fundament. Die Baufinanzierung bleibt langfristig bezahlbar.

Der Kassensturz: Wie viel Haus können Sie sich leisten?

Als Basis für eine Baufinanzierung sollte der Bauherr erst einmal berechnen, wie viel Immobilie er sich überhaupt leisten kann bzw. ob sich das geplante Bauvorhaben mit den vorhandenen Mitteln stemmen lässt und wofür ein Baukredit benötigt wird. Wie viel Eigenkapital, das in die Immobilienfinanzierung fließen kann, ist vorhanden? Als Faustregel gilt: Etwa 20 Prozent der Baukosten inklusive der Baunebenkosten sollten aus dem Eigenkapital bedient werden können. Je weniger Eigenkapital vorhanden ist, desto teurer wird in der Regel die Baufinanzierung. Denn das erhöhte Risiko beim geringeren Eigenkapital des Bauherrn schlägt sich in der Immobilienfinanzierung in Zinsaufschlägen aufs Darlehen nieder. Als Eigenkapital für die Baufinanzierung kommen folgende Mittel in Betracht:

Guthaben auf Giro- und Sparkonten
Tages- und Termingelder, die kurzfristig verfügbar sind
Investmentfondsanteile und Aktien, die kurzfristig für die Finanzierung verkauft werden können
Sparbriefe oder langfristige Festgelder, die bis zur Fälligkeit nach Vertragskündigung zwischenfinanziert werden müssen
Bausparguthaben, wenn der Bausparvertrag bereits zuteilungsreif ist. Beachten Sie: Eventuell lässt sich auch eine Zwischenfinanzierung bis zur Zuteilung in die Finanzierungsstrategie einbauen.
Edelmetallreserven
Schenkung oder vorgezogenes Erbe
Eigenleistung: Banken akzeptieren zwischen zehn und 15 Prozent der Bausumme als sogenannte Muskelhypothek

Nach Abzug des Eigenkapitals von der Bausumme inklusive der Baunebenkosten ist klar, wie viel Fremdkapital bzw. Darlehen für die Baufinanzierung gebraucht wird. Nun muss noch berechnet werden, wie viel Geld die Baufamilie monatlich für Zins und Tilgung des Baukredits aufbringen kann. Was verkraftet die Haushaltskasse? Dazu werden die monatlichen Ausgaben von den Einnahmen abgezogen – mit Blick auf die künftige Situation versteht sich. Ausgaben wie beispielsweise eine Netto-Miete für die aktuelle Wohnung fallen nach dem Einzug ins neue Haus weg – diese Kosten können also aus der Rechnung herausfallen. Generell empfehlen Experten aber, in Bezug auf die Immobilienfinanzierung nicht zu knapp zu kalkulieren und Geldpuffer für unvorhergesehene Ausgaben einzuplanen! Nach dem Kassensturz und der Einnahmen-Ausgaben-Rechnung steht dem Gespräch mit potenziellen Geldgebern nichts mehr im Weg. Zu einer guten Beratung gehört es, dass die Bank anhand Ihrer Angaben Ihren persönlichen Kreditrahmen für die Baufinanzierung errechnet und Angebote erstellt. Am besten Sie vereinbaren gleich bei mehreren Instituten Termine zur Beratung. Um einen ersten Eindruck davon zu bekommen, was Sie sich leisten können, können Sie aber auch erst einmal nur einen der zahlreich im Internet vorhandenen Baufinanzierungsrechner nutzen. Nehmen Sie die mit einem Baufinanzierungsrechner erstellten Angebote ruhig mit zur Beratung. Vielleicht lässt sich der Finanzberater durch die guten Baufinanzierungsrechner-Konditionen zu Zugeständnissen bewegen.

Faustregel der Baufinanzierung

Wieviel Eigenkapital sollte man haben?

Für eine solide Finanzierung sollten rund 20 Prozent der Baukosten (inklusive Baunebenkosten) durch Eigenkapital abgedeckt werden. Dabei kann die Eigenleistung der Baufamilie (z.B. Verlegen der Böden, Setzen von Innentüren, Streichen etc.) als Muskelhypothek ins Eigenkapital mitangerechnet werden, allerdings nur zwischen zehn bis 15 Prozent der Bausumme.

Welche Baufinanzierung gibt es?

Wir erklären die gängigsten Varianten der Finanzierung

Haas Fertighaus Baufinanzierung mit Hypothekendarlehen

Baufinanzierung über ein Hypothekendarlehen

Baufinanzierungsrechner beziehen sich üblicherweise auf Hypothekendarlehen – die gängigste Art der Baufinanzierung. Es ist ein Baukredit von der Bank. Als Sicherheit dient dem kreditgebenden Institut die Immobilie. Sollte der Kreditnehmer seine Schulden nicht mehr begleichen können, erhält die Bank die Immobilie. Festgelegt wird das, indem eine Grundschuld oder Hypothek ins Grundbuch eingetragen wird. Daher auch die Bezeichnung „Hypothekendarlehen“. Das typische Hypothekendarlehen ist ein Annuitätendarlehen. Annuität wird die jährliche Rückzahlung des Darlehens genannt, die sowohl Zinsen als auch Tilgung enthält. Während die Annuität, also die in der Regel monatlich zu zahlende Rate für den Kredit, immer gleich hoch bleibt, verändert sich über die Laufzeit des Kredits allmählich das Verhältnis der Zinszahlung zum Tilgungsbetrag innerhalb der Annuität. Indem die Restschuld durch die regelmäßigen Ratenzahlungen weiter schrumpft, sinkt auch die Höhe des Zinsanteils, während der Tilgungsanteil größer wird. So nimmt die Abzahlung der Schulden immer mehr Fahrt auf. Während das Tempo des Schuldenabbaus am Anfang eher gemächlich ist, schrumpft die Schuld am Ende der Laufzeit des Annuitätendarlehens schneller. Je höher der Tilgungssatz, desto schneller ist die Immobilie schuldenfrei. Im Durchschnitt dauert es etwa 20 bis 30 Jahre, bis Eigenheimbesitzer das Darlehen fürs Haus beglichen haben. Abgesehen von einem Volltilger-Darlehen werden die Zinsen meist jedoch für einen kürzeren Zeitraum als die komplette Finanzierungslaufzeit festgeschrieben. Das nennt man Zinsbindung. Bei Baufinanzierungen sind Zinsbindungen von fünf, zehn, 15 oder 20 Jahren üblich. Längere Festschreibungen von Zinsen treiben die Kosten für die Finanzierung in die Höhe. Denn eine längere Zinsbindung lässt sich die Bank durch Zinsaufschläge bezahlen. Und höhere Zinsen machen sich entweder in höheren monatlichen Raten oder in einer höheren Restschuld bei der Anschlussfinanzierung bemerkbar. Es dauert länger, bis die Immobilie abbezahlt ist. In der Regel bietet die kreditgebende Bank ein Angebot zur Anschlussfinanzierung an. Das müssen die Kunden aber nicht annehmen. Stattdessen können die Kreditnehmer die Anschlussfinanzierung auch bei einer anderen Bank abschließen. Diesen Vorgang des Wechsels der Anschlussfinanzierung nennt man Umschulden. Ein Tipp: Mit einem Forward-Darlehen lassen sich günstige Zinsen für später sichern. Das ist besonders dann interessant, wenn eine Anschlussfinanzierung für den Baukredit in einigen Monaten ansteht.

Haas Fertighaus Baufinanzierung mit Bausparvertrag

Baufinanzierung mit einem Bausparvertrag

Das Bausparen hat es bereits im Namen: Es ist zum Bau-Sparen gedacht. Als ergänzendes Finanzierungsmittel, beispielsweise zusätzlich zu einem Bankdarlehen, eignet sich ein Bausparvertrag besonders gut für die Baufinanzierung. Bei einem Bausparvertrag legt der Bausparer über Jahre regelmäßig Geld beiseite, und zwar so lange, bis er inklusive der Spar-Zinsen das Mindestguthaben des Vertrags erreicht hat. In der Regel sind das 40 bis 50 Prozent der Bausparsumme. Hat der Bausparer dann auch noch eine von der Bausparkasse festgelegte Bewertungszahl erreicht, ist der Bausparvertrag zuteilungsreif. Es folgt die zweite Phase: Der Bausparer kann das Darlehen über die Differenz zwischen Bausparguthaben und Bausparsumme nun abrufen und zur Finanzierung seiner Immobilie nutzen. Der große Vorteil des Bausparens besteht darin, dass schon mit dem Abschluss des Vertrags feststeht, welche Guthabenzinsen und welche Darlehenszinsen während der gesamten Laufzeit fällig werden. Dem Bauherrn bietet ein Bausparvertrag damit hohe Kalkulationssicherheit hinsichtlich der Kosten der Immobilienfinanzierung. Außerdem fördert der Staat das Bausparen über Arbeitnehmersparzulage und Wohnungsbauprämie. Auch über den Wohn-Riester können Bausparer eine Förderung erhalten. Allerdings muss der Bausparer relativ hohe Abzahlungsraten beim Darlehen in Kauf nehmen, weil ein Bauspardarlehen immer vergleichsweise schnell zurückgezahlt wird. Das ist der Grund, warum ein Bausparvertrag häufig nur als ergänzender Baustein in die Baufinanzierung einfließt.

Haas Fertighaus Baufinanzierung mit Festdarlehen

Baufinanzierung über ein Festdarlehen

Diese Art der Baufinanzierung ist vor allem für Bauherren interessant, die die Immobilie als Kapitalanlage nutzen möchten. Denn mit einem Festdarlehen lassen sich die steuerlichen Vergünstigungen für Vermieter optimal ausschöpfen. Die Funktionsweise dieser Baufinanzierung: Bei einem Festdarlehen zahlt der Kreditnehmer monatlich nur die anfallenden Zinsen, den Betrag für die Tilgung investiert er anderweitig und baut durch das regelmäßige Sparen Kapital auf. Zum Kapitalaufbau eignen sich festverzinsliche Wertpapiere, Aktienfonds oder Aktien. Das Ziel: Mit dem so aufgebauten Kapital wird am Ende der Laufzeit der Kredit auf einen Schlag getilgt. Diese Art der Baufinanzierung ist jedoch vergleichsweise riskant, weil der Kapitalaufbau nicht garantiert ist. Insbesondere bei Aktiengeschäften können sich Verluste ergeben. Weniger risikoreich ist es hingegen, ein Festdarlehen mit einem Bausparvertrag zu kombinieren. Dabei wird die Zeit bis zur Zuteilung des Bauspardarlehens mit einem tilgungsfreien Vorfinanzierungskredit von der Bank überbrückt. Der Bauherr zahlt in dieser Zeit die Zinsen für den Bankkredit und spart parallel das Bausparguthaben an. Sobald der Bausparvertrag zuteilungsreif ist, tilgt er mit der Bausparsumme den Vorfinanzierungkredit auf einen Schlag. Dann zahlt der Bauherr nur noch Zinsen und Tilgung für das Bauspardarlehen. Auch bei dieser sogenannten Kombi-Finanzierung stehen die Konditionen von der ersten bis zur letzten Rate fest. Da jedoch Parameter wie Zinsbindung des Bankdarlehens oder auch die Zeit bis zur Zuteilungsreife des Bausparvertrags genau austariert werden müssen, bedarf diese Art der Baufinanzierung unbedingt einer eingehenden Beratung.

Förderungen in die Baufinanzierung einbauen

Vater Staat greift Bauherren bei der Finanzierung ihrer Immobilie tatkräftig unter die Arme. Denn mit der staatlichen Bauförderung lassen sich die Kosten für die eigenen vier Wände erheblich reduzieren.

„BEG-Wohngebäude – Kredit Effizienzhaus 261“ oder "BEG-Wohngebäude – Zuschuss Effizienzhaus 461“

So vergibt beispielsweise die KfW-Förderbank günstige Darlehen und Zuschüsse für den Bau oder Kauf selbst genutzter Immobilien. Über das KfW-Programm BEG-Wohngebäude - Kredit Effizienzhaus 261" oder "BEG-Wohngebäude - Zuschuss Effizienzhaus 461" etwa werden besonders energieeffiziente Gebäude gefördert. Ein KfW-Effizienzhaus 40 Plus – übrigens der Standard jedes Haas Fertighauses – wird dabei mit einem zinsgünstigen Kredit von bis zu 150.000 Euro (je Wohneinheit) gefördert. Der Zins ist abhängig davon, welche Laufzeit, Zinsbindung und tilgungsfreie Anlaufzeit für den Kredit gewählt wird. Zudem gewährt die KfW für ein KfW-Effizienzhaus 40 Plus einen Tilgungszuschuss von 25 Prozent der Darlehenssumme – also maximal 37.500 Euro (je Wohneinheit). Damit reduziert sich das Darlehen und die Laufzeit verkürzt sich – schließlich müssen die Bauherren nicht den gesamten Betrag des KfW-Kredits zurückzahlen. (Stand: Juli 2021).

Bei der KfW erhalten Bauherren von Haas Haus außerdem eine qualifizierte Fachplanung/Baubegleitung. Damit bekommen Bauherren eines KfW-Effizienzhauses 50 % der Kosten für die qualifizierte Fachplanung/Baubegleitung durch einen Experten für Energieeffizienz - max. 5.000 € pro Vorhaben (Stand: Juli 2021). Genauere Konditionen zu den KfW-Effizienzhäusern gibt es auf der KfW-Website.

Zu den Förderprogrammen der KfW

Kommunale Förderungen

Darüber hinaus halten auch die Bundesländer und einige Kommunen Fördertöpfe für die Immobilienfinanzierung bereit. Vor allem energiebewusste Bauherren und Familien mit Kindern können von regionalen Förderprogrammen profitieren.

Beratung und Vergleichen lohnt sich!

Bevor Sie sich für eine Variante der Baufinanzierung entscheiden, empfiehlt es sich in jedem Fall, mehrere Kredit-Angebote einzuholen und die Konditionen miteinander zu vergleichen. Denn bei der Immobilienfinanzierung gilt: Schon wenige Zehntelprozentpunkte günstigere Zinsen können am Ende bei den hohen Darlehenssummen und langen Laufzeiten von Baufinanzierungen mehrere Tausend Euro Ersparnis bedeuten. Bevor es an den Vergleich der Angebote geht, sollten Sie sich als Bauherr allerdings umfassend über die verschiedenen Alternativen der Baufinanzierung informiert haben. Schließlich lässt sich auch durch eine kompetente Beratung im Vorfeld, die die verschiedenen Möglichkeiten der Baufinanzierung aufzeigt, die Konditionen auf die persönliche Situation des Kreditnehmers bestmöglich anpasst und auch staatliche Fördermittel der KfW-Bank nicht außer Acht lässt, beim Hausbau bares Geld sparen.